客戶說要「實拿價」 該不該接？實拿寫法怎麼寫？房仲法務懶人包完整解析

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案件背景：賣清（實拿）糾紛實務案例

2023年12月30日，某賣方與房仲店頭簽訂一份短期專任委託契約，委託期間為七日，條件為「實拿720萬元」。店頭當天即覓得買方，並順利取得議價委託書與議價保證金，買方出價正好達到賣方條件。然而，負責房仲人員因無賣方服務費可收，選擇未向賣方揭露此出價資訊。

在接下來的一週內，房仲業務人員透過LINE持續向賣方傳達：「目前買方出價尚未達標」、「再努力看看，也許還有機會」。此舉明顯是為了爭取服務費，刻意誤導賣方調降價格。

直到114年1月6日（專任最後一日），該人員才首度向賣方表示有買方願出720萬元，請其出面簽約。賣方因未提前得知出價過程，懷疑交易真實性並拒絕簽約。

⚑本案爭議重點簡表：

此案因房仲店頭及房仲人員資訊揭露義務未履行，恐面臨背信罪認定與賠償風險，也突顯出「實拿」交易背後的合規與誠信問題。

⚖️ 法律分析：背信罪、公平交易法與民法義務

✒相關法條摘要

1. 民法第567條：據實報告義務
   • 居間人就訂約事項，應將所知據實報告於當事人。
2. 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項：24小時內揭露要約或議價資訊
   • 明定不得隱匿或延遲通知要約內容。
3. 公平交易法第25條（違規可罰5萬～2500萬元）
   • 禁止欺罔或顯失公平行為，如隱匿已有買方出價資訊。
4. 刑法第342條：背信罪
   • 經紀人若因私利隱瞞交易訊息，構成背信罪，最高可處5年有期徒刑，且會被撤銷經紀人員資格，刑滿三年內不得從事經紀業

✅ 構成背信罪的三要件：

此類行為不僅涉及刑責，更會導致店東無法對賣方主張違約或斡旋權利，風險極高。

✹實務建議：賣清委託應避免的三大風險

所謂「賣清」，即賣方要求實際拿到某一金額，稅費與仲介服務費皆需由買方負擔。雖看似簡便，但法律與實務上存在高度爭議，建議依以下原則操作：

1. 買方出價需涵蓋服務費才收斡
   • 若出價僅達實拿，應與買方協調補足服務費。
   • 否則不應接受下斡，避免後續爭議。
2. 一旦接受下斡，須據實通報賣方
   • 無論是否服務費足額，皆應24小時內通報。
   • 隱瞞即有構成欺罔或背信風險。
3. 服務費不足時，應與店長確認是否接受
   • 有時可嘗試說服賣方補貼部分費用。
   • 若賣方同意，應留下文字紀錄與服確單。

✏︎ 服確單與契變寫法建議：降低爭議的合約技巧

⎙ 契變建議格式：

1. 「賣方實拿1000萬元，除服務費外，其他包括但不限於稅費、代書費、履保費等，由賣方依法及依約定負擔。」
2. 「總價高於實拿部分，作為仲介服務費，但不得超過總價4%。」

⎚若賣方最初要求實拿1000萬元，後來願意接受990萬元，需明確留下書面紀錄，建議如下：

「本人同意將原實拿價格1000萬元，調整為990萬元，剩餘部分為仲介服務費之安排。」

提醒：「實拿」並非法律用語，定義模糊，應透過明確條文加以界定，保護雙方權益。

✅賣清不是不能接，但資訊透明與流程紀錄是底線

在房仲交易現場，客戶提出「實拿價」的情況並不少見，看似簡單的委託條件，卻潛藏著高風險。是否揭露買方出價、資訊是否即時傳遞、服確單與契約內容是否清楚記載，這些都不只是作業流程，而是判斷你是否違法、是否侵害客戶權益的關鍵依據。

本案提醒我們，房仲人員身為交易中間人，擁有資訊主導權的同時，也承擔高度法律責任。一時隱瞞，可能構成民事違約、行政裁罰，甚至觸及背信罪刑責。

✔ 接到「賣清」委託時，請務必：

• 擬好資訊揭露SOP
• 與客戶確認文字紀錄與書面同意
• 正確記載實拿條件與費用分擔
• 不隱瞞、不誤導、不模糊處理交易資訊

專業不是成交數字堆積出來的，而是在高壓、利益交錯的情境中，仍能堅持誠信與合規。唯有如此，房仲才能成為客戶長期信任的專業顧問，而非交易風險的代名詞。