房仲直營加盟店如何正確分析管理商圈「熱銷物件」

熱銷物件的開發與管理，是所有的房仲直營加盟店在經營上，必備的一門學問。對於準備開店的創業者來說，可以透過預先分析商圈的熱銷物件，讓正式營運時能更快速成交；而對於經營一段時間的加盟店，能分析店內經紀人員擅長經營的物件，藉此提升業務與店頭的業績。而本篇就與各位房仲加盟店東長、或想跨足仲介加盟店的夥伴，分享如何進行熱銷物件的經營管理。

房仲直營加盟店分析重點：熱銷物件＝高度流通物件

首先，在房仲直營加盟的業務，常會說所謂的「Apple案件」、「芭樂案件」；價格好賣，屋主好議價、又是商圈裡面的熱銷物件，這類型的案件，仲介會稱為Apple案件這類物件通常能快速成交。而「芭樂案件」物件產品本身較舊、且議價較難、開價也高。一般的房仲直營加盟店業務，若遇到芭樂案件若是採取消極的態度，如此一來就會浪費簽回來的案件。

所以在房仲直營加盟店的經營上，並不是去判斷產品是Apple案件、還是芭樂案件，而是要去看物件是不是「商圈中高度流通的物件」，要分析的是在商圈範圍內，流通的產品最多的類型是什麼，不討論物件的開價、不討論屋主議價容易與否。在商圈內最多人喜歡的，很多人詢問的物件類型，這個就是房仲直營加盟店的熱銷物件。

只要店頭有越多熱銷物件，就會吸引更多對於熱銷物件有興趣的買方，對公司來講就會形成良性的循環。

房仲直營加盟店，熱銷物件定義步驟

那各位房仲直營加盟店的經營者，要如何定義熱銷物件，一共有以下四大步驟：

1.盤整房仲直營加盟店，銷售物件類型(或盤整商圈內銷售物件類型)

2.將相似類型的物件歸類

3.計算各類物件佔店內「業績的佔比」

4.依照業績佔比多寡，定義出熱銷物件

而針對上述第2點的物件歸類，因為每一家店、每個商圈的定位不同，甚至每一位經紀人員擅長經營的物件型態也不同，可以初步依照下列5個項目，來檢視熱銷物件的特性：

●屋齡

●房型

●車位

●價格區間

●其他條件

根據店內的業績佔比再細分A1、A2、A3等級的熱銷物件。因此，對於銷售物件的類型，要花一點時間去整理、統計，就能把熱銷物件規劃出來。同時要讓房仲直營加盟店內的經紀人員，都很清楚知道熱銷物件的定義，並且所有人都能集中所有精力在這些產品上面。

熱銷物件分析範例

熱銷物件定義的重要性：確立房仲直營加盟店定位

常常有許多房仲直營加盟店會說：「我們店頭什麼都做，只要能賣的我們都賣。」但往往可能變成，什麼都不那麼專精，不專精的結果，就可能通通都賣不好。

當店的熱銷物件確立後，經紀人員也更能聚焦在有效率的產品上，因此熱銷物件的定位，建議要讓全店共同去討論：「到底我們店希望的走向是什麼？」有些店專做豪宅，有些公司是專做土地、農地，甚至於有些是專做大樓，這個就看公司怎麼去定位。

但是千萬要記得，不要因為其他店頭的經營狀況，而任意改變自己的定位。看人家做土地好做，我去做土地；看人家店面佣收好幾百萬，那我就去做店面。事實上，有些物件不屬於您擅長經營的項目，要去經營反而事倍功半。

何時要重新設定熱銷物件？房仲直營加盟店產品大幅變動

一般來說，在熱銷物件定位以後，就等同把房仲直營加盟店的品牌定位下來，因此只建議在以下幾種情況時，再進行重新檢視：

●每半年度盤整分析

●人員大幅度異動

●房仲直營加盟店移點

●市場交易量大幅度改變（提升或降低都是）

半年度的盤整分析，透過瞭解目前房仲直營加盟店的熱銷物件結構，是否有大幅異動，來確立營運穩定度，只要是維持相似的結構，就不需要重新設定熱銷物件。但若遇到有人員、經營商圈、市場的大幅變動，就建議要重新檢視及定位熱銷物件，才能讓業績能持續穩定的提升。

遇到「非」熱銷物件接不接？

如果客戶自己主動上來，但客戶的案件並非熱銷物件接不接？針對非熱銷物件的主動客戶，要很清楚告訴客戶他的產品價位，若評估屋主的開價能夠快速銷售才接。要不然，如果本身物件條件與開價不佳，讓產品銷售耗費時間長，對房仲直營加盟店來講，會是一種人力的浪費。所以對於並非店內定義熱銷物件產品，要適時的放棄。